买房热情高涨，限价松动，三墩北跳涨2千 | 立问立答NO.29

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

---

摇号热门·楼盘短评

▶北大资源·颐和江南

▷项目地址：余杭区良渚街道新104国道与良祥路（在建）交汇处

▷开盘信息：80套洋房，主力户型125-136㎡

▷洋房均价28000元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线良渚站约0.8km

短评：良渚一带难得的低密大盘，规划洋房和排屋两种产品，业主的圈层一致性更高。在洋房外立面，开发商还用了大面积的石材干挂，这是一个非常适合自住改善家庭的楼盘。

350万总价，就能够搞定一套四房两厅的125㎡洋房，在改善项目中极具性价比。每个卧室尺度阔绰，还能够享受餐客厅一体的大客厅，两个阳台也能够把观景和生活两种需求分离。

北大资源这家房企还是愿意用心做产品，未名府交付实景口碑不错。目前购房者对颐和江南的好评度也很高，在一季度余杭区楼市成交榜单上，也位列TOP10榜单之中。

▶银城·云谷天境

▷项目地址：西湖区庄墩路与茹家街交叉口

▷开盘信息：41套，主力户型131、140、163㎡

▷均价34749元/㎡，含4000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线白洋站约1.1km

短评：上一波云和湖洋房涨价还历历在目，而云谷天境叠墅又拿到了更高的价格，再次跳涨约2000元/㎡。对于还未上车的刚需来讲，肉眼可见的限价红利将会越来越少。从价格上看，云谷天境仍有一些优势，但楼盘自身的短板也十分明显。银城是南京本地大佬级房企，在当地有还不错的口碑，但入杭首个产品，会不会水土不服，还有待检验。

▶路劲远洋·江南院子

▷项目地址：余杭区崇贤新城尚贤路北

▷开盘信息：288套，主力户型88、124㎡

▷均价19200元/㎡，含3200元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：暂无

短评：崇贤是目前杭州城北方向，距离主城区最近的板块之一，同时也是价格洼地。200万总价能够搞定一套精装90㎡左右的三房，在如今的杭州市场也是极富吸引力的。最大的短板是轨道交通线路，在短期之内还不明确。

---

精选提问·立问立答

Question 1

﹝Nana﹞提问：你好，请问第一套房买的枫华府第的48㎡小户型，目前租金4500，房贷5800，值得长期持有吗？谢谢！

答：光从短期租金收益来看，这套枫华府第的48㎡一房真的已经表现很优秀了，毕竟地段摆着，又在地铁口。在杭州，目前同等总价的三房，租金收益也未必能达到4500元/月。

但从长线来看，用这样一套房子去换总价300万左右的90㎡三房，会更有增值的潜质。

毕竟48㎡的一房小户型，在市场上太不主流了。一般常见的家庭，90㎡左右的三房才是首次置业首选。

虽然短期来看，租金收入可能不如这套枫华府第。但是300万总价左右的90㎡，基本上都位于潜力板块，未来3-5年后，升值的潜力大概率会高于这套小户型。

Question 2

﹝心清草香﹞提问：小王子，家里有流水西苑一套83方的三房，没电梯，老人爬楼不便。两孩子，一个在长江实验读小学，一个一岁。夫妻两人工作地点分别是城东天虹和武林广场，一直想卖掉流水西苑的房子置换改善，但想不好怎么换，是换一套大点的三房学区电梯房？总价基本七百万，环境还不太好。还是买个小点的学区给老二，然后再买去城东买个五百万左右的小四房？手上现金大概两百万。

答：对于你的家庭情况来说，更推荐你采用第二种思路。

你家有两个小朋友和老人，即使再换一个三房的学区电梯房，仍然会很局促。现在二宝才1岁可能还不觉得，但是等二宝大一点以后就会很明显了。

而且确实如你所说，现在有学区预期的次新房，单价都非常高，环境也未必能够更好。

所以，不妨卖掉流水西苑，用500万左右的总价去城东新城、艮北新城一带置换一套120-140㎡左右的四房。而且这一方向地铁已经兑现，你们夫妻上班也会比较方便。比如招商越秀·公园1872、越秀招商·天悦江湾等等楼盘的高层，都能够满足你的要求。

大宝就读的长江实验小学本身也是民办的，没有什么学区限制。如果真的很在意学区，可以再用手头剩余的钱买一个小户型。

不过说不定经过几年的发展，等到大量改善家庭入住城东一带，那一片的生源也会变好的。现在看起来不怎么样的学校，将来也可能变成还不错的学区。

Question 3

﹝王呈纬﹞提问：想问一下外地人在杭州，已经落户，然后无房。现在想买刚需住房，是还要等看楼市情况，还是现在赶紧约快买进越好？

答：刚需首套不需要带着太多的投资顾虑，不用太过操心后市，也不用想着抄底。把住投两种思维分离开来，刚需自住只要预算合适，区域上班通勤方便，自己喜欢的就可以买。

因为对刚需来说，踏空的代价，远比买的房子价格跌了的代价更大。

更何况，目前杭州这座城市后期预期整体向上，再加上求“稳”的政策调控大基调，基本上刚需可以放心买。

尤其是现在，限价红盘越来越少了，能够“买到赚到”的机会也越来越少了。赶紧看房看起来吧，祝你早日上车！

Question 4

﹝PPX﹞提问：我想问一下，外地人在杭州投资性购房，人才落户新政细则还未出台。现在临安有一个盘，国能悦玺台，89方，1.5万多的均价，值得投资吗？还是再等等细则出台？

答：建议等一下落户细则吧，说不定有机会能参与市区的摇号。同样89㎡，1万5左右的单价，余杭星桥的天都城也可以买到了，也是毛坯。

国能悦玺台在青山湖科技城的竞争来看，也就因为毛坯的单价，看起来比较吸引人了。房企品牌、距离轨道交通的距离、产品，看起来都不如周边竞品。

而且，国能悦玺台前两次开盘摇号也都没摇起来。购房者用脚投票的数据，还是值得关注的。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：小王子，我弟弟看见一套法拍房，武林花园72㎡295万起拍价的房子，是老破小。总共6层，这套房子在3层。我不知道当下拍法拍房合不合适，法拍房是否要全款，还是可以贷款？为什么我总觉得还是买新房划算？

答：这只是起拍价，最终未必能够以这个单价成交。

要注意的是，法拍房的各种过户交易税费比较复杂，很多都需要买家自理。而且可能涉及两次税费，考虑预算的时候也要把这部分成本考虑进去。

单从武林花园的二手房成交价来算，加上各种税费，单价控制在5字头还是划算的。

法拍房一般情况下不允许贷款，必须在拍卖结束一定期限内，缴纳除保证金之外的剩余房源。

这套房源我查了一下，前几天已经成交了，成交价403万，再加上税费的话，跟小区最近的二手房成交价基本持平。就算想买的话，直接买小区二手房不是更方便？

建议你还是考虑新房吧，400万预算何必买老破小呢？

---

《地产说》小王子线下分享见会面vol.3

——在杭州，高净值人群该买怎样的房子？

申花作为杭州标准豪宅区，是改善心目中的终极置业区块。

这个区块中的古翠隐秀绝对是一个与众不同的项目。这是申花独一无二的原创作品，由新加坡SCDA建筑事务所创始人曾仕乾先生亲自操刀，也是世界豪宅大师SCDA目前为止在杭州的唯一一个项目。

这个项目可以让你搞明白产品和作品的区别，也可以告诉你什么叫豪宅。

四月的杭州，既温暖又充满希望，是一年中最好的时节；四月的古翠隐秀，既美好又给人无限憧憬，是一生中最佳的选择。

这一次，《地产小王子》程立老师邀约大家一起鉴赏杭州真正的大师原创作品——融信万科·古翠隐秀，同时和大家分享“高净值的人群究竟应该如何选择属于自己的改善住房”。

扫码报名

▼

时间：2018年4月13日（本周六）下午14点

地点：杭州万科黄龙中心A座古翠隐秀静谧首映馆

提醒：活动不在楼盘现场

▌原创推荐·问答·观点·导购

▌杭州楼盘·词典库

◎加入小王子的知识星球，会有更劲爆的观点。

◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。